На фоне затянувшегося в стране кризиса, потеря жилья является крахом для личности, его семьи, падением на социальное дно. К сожалению, в нашей стране система работает так, что потерять жилье может каждый второй гражданин вне зависимости от его статуса и положения. Это вчера охотники за квартирами работали с одинокими бабушками и алкоголиками, сегодня бизнес по отъему жилья достигает своего апогея и жертвами его становятся различные слои населения от простых служащих и рабочих до неудачливых бизнесменов. Схема по отъему жилья отработана и поставлена на поток. На ее процветание работает весь государственный механизм: законы, суды, правоохранительные органы. Одной из распространенных обманных схем в последнее время стало использование займа под залог недвижимого имущества. И если в середине 90-х годов, когда вступила в законную силу вторая часть Гражданского кодекса, регулирующая заемные правоотношения, крупные денежные суммы в состоянии были выдавать только банки, сейчас появилось множество займодателей, способных дать взаймы от миллиона рублей и больше. Это и частные инвесторы, и микрофинансовые организации, и просто юридические лица. И если процесс ипотечного кредитования отрегулирован и контролируется государством, то эта область правоотношений займодавцев и заемщиков, регулируемая общими нормами о займе и залоге, часто используется охотниками за квадратными метрами в их обманных схемах, суть которых: дать немного, чтобы забрать все.

Одним из крупных конвейеров по отъему жилья в Москве является ООО «Международное кредитное бюро» — это ныне процветающая микрофинансовая организация, офис которой расположен в центре Москвы. Созданная в 2011 году на средства крупного Латвийского банка, эта МФО за период 2012 – 2015 годов получила более 400 млн. кредитных средств по долгосрочным обязательствам для развития своего бизнеса у нас в стране. Вокруг этой организации создана целая сеть других юридических лиц для реализации ее целей – брокерские организации, привлекающие клиентов для получения займов, организации, на которые впоследствии оформляется недвижимость клиентов. Костяк команды состоит из граждан Латвии, Украины, Беларуссии, часть которых в Латвии уже прославилась скандальными делами в кредитной компании «Матекс кредит», выдававшей быстрые кредиты под залог квартир и также оставлявшей своих клиентов без недвижимости, часть имеют криминальное прошлое и обширные связи в криминальном мире.

В настоящее время более ста жителей Москвы и Московской области уже потеряли свое жилье от их деятельности, и эта статистика основана лишь на общедоступных данных о судебных делах, по которым неоплаченный займ клиентов «МКБ» был покрыт заложенным недвижимым имуществом. В реальности это количество значительно больше, так как многие клиенты лишались жилья по решению Третейских судов, чьи данные не публикуются, а кто-то и без суда, подписав все необходимые для отчуждения собственности на квартиру документы и не имея возможности бороться за свое имущество.

Рассмотрим, как современный «Ливонский орден» захватывает территорию нашей столицы и окрестных мест без объявления войны государству.

После выхода в свет Закона «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» в 2010 году появилась новая форма финансовых услуг – предоставление микрозаймов. Закон ограничил размер микрозайма до 1 000 000 рублей и запретил выдавать микрозаймы в иностранной валюте. Но наряду с ограничениями, он же (закон) позволил МФО заниматься иной деятельностью, включая выдачу иных займов, а в последней редакции – иных займов под залог недвижимого имущества. То есть разрешил выдавать займы свыше 1 000 000 рублей и требовать их возврата, например, в эквиваленте к иностранной валюте, что равносильно валютному займу. В каких количествах МФО разрешено выдавать иные займы, на каких условиях, что относится к иным займам, остается вопросом.

Общими нормами гражданского законодательства выдача займов разрешена как физическим, так и юридическим лицам без ограничения размера займа. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешено устанавливать ипотеку в обеспечение договора займа. Но одно дело, когда договор займа заключен между равными сторонами, когда и займодатель и заемщик могут согласовать условия договора со своим юристом, внести в договор свои коррективы. Другое дело, когда займы предоставляются неограниченному кругу лиц в качестве профессиональной деятельности по специально разработанным формам договоров, в которые заемщик не может вносить свои изменения, а может лишь согласиться его подписать или отказаться от его заключения. Заключение таких договоров относится к области предоставления финансовых услуг, где Займодатель является более сильной стороной, обладающей специальными знаниями в области этих правоотношений. Заемщик, вступая в договорные взаимоотношения, не может, да и не должен обладать теми знаниями, которые есть у профессионала, поэтому может только довериться ему, ожидая от организации, предоставляющей финансовые услуги, добросовестного отношения к себе. Это доверие и было использовано лицами, создавшими «МКБ».

Вместо осуществления деятельности, для которой создаются микрофинансовые организации, «МКБ» поставило на поток выдачу иных займов, а именно крупных займов под залог недвижимого имущества, на условиях возврата займа и процентов по нему в сумме, эквивалентной доллару США. Чем займ «МКБ» отличается от валютного ипотечного кредита? Тем, что проценты здесь в два раза больше, сроки возврата займа в три – четыре раза короче, а штрафные санкции за задержку выплаты рассчитываются от суммы всего займа. А еще тем, что не нужно проводить проверку финансовой платежеспособности клиента, можно выдавать заведомо невозвратные займы, последствием чего является утрата клиентом права собственности на квартиру, заложенную под эти неисполнимые обязательства.

Интересна позиция Центрального банка РФ о деятельности «МКБ». В одном из письменных ответов он указал, что сфера его регулирования ограничивается микрофинансовой деятельностью организации, иная деятельность Банком России не регулируется. Следовательно, деятельность МФО по выдаче иных займов неподконтрольна никому, что позволило «МКБ» разработать и реализовать обманную схему, которая приводит к массовому лишению права собственности на недвижимость клиентов-заемщиков.

Схема обмана – тот же займ под залог недвижимости, которую используют многие квартирные аферисты, но усовершенствованная, более сложная, разбитая на этапы. Сначала нужно убедить клиента подписать первый договор займа, заложить имущество, затем досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа. Зачем заключать второй договор (а иногда и третий, и четвертый)? Чтобы включить в сумму основного долга проценты по первому займу, раздутые пени, а на эту сумму значительно увеличенную, снова насчитать проценты. Фактически же клиент сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге, вместо этого получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости и ввести клиента в состояние дефолта.

                   пикет пострадавших граждан от МФО МКБ напротив здания центробанка

Обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Называют себя кредитной организацией, а сами являются микрофинансовой, говорят, что выдадут кредит, а оформляют займ. Клиент подписывает договор на десять лет, а в итоге закладывает квартиру под трехлетний займ. Обещают рублевый займ, а выдают график в долларах США. Приглашают для предоставления кредитных каникул и реструктуризации, а перезаключают договор, увеличивая сумму долга в разы, наоборот ухудшая положение заемщика. Что говорить о поддельных справках о заработной плате, которые там предлагают как дополнительную услугу, и которыми впоследствии клиентов шантажируют.

И сколько бы клиент не выплачивал займ, в итоге он отдает и деньги и квартиру, потому что с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставляют шансов справиться с такими обязательствами. График платежей составлен таким образом, что весь период времени клиент оплачивал проценты, а сумма основного долга при оплате текущих платежей не уменьшалась, а наоборот постоянно увеличивалась за счет растущего в последние годы курса доллара США и подлежала выплате полностью в последний месяц срока договора.

Существует правовая позиция суда, согласно которой «деятельность не признается банковской и не требует лицензии, то есть передача денежных средств под проценты не признается кредитом, если организация передает заемщику свои свободные средства и такая деятельность прямо не запрещена законом и не носит систематического характера». Деятельность «МКБ» по выдаче крупных займов неограниченному кругу лиц является систематической, профессиональной, и осуществляется из заемных, а не свободных средств организации. Велика вероятность, что деятельность по выдаче иных займов является основной деятельностью организации. Анализ разработанного «МКБ» договора о предоставлении займа позволяет сделать выводы о том, что он носит все признаки консенсуального договора, как и кредитный договор. Так, например, договором предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания. Однако дата подписания договора займа в «МКБ» и дата получения займа – это разные даты, так как заем предоставляется только после регистрации ипотеки. Реклама финансовых услуг на сайте организации привлекала клиентов для выдачи кредитов, а не займов. Все это можно отнести к признакам незаконной банковской деятельности. Причинение крупного ущерба клиенту в результате такой деятельности может образовать состав преступления, предусмотренный ст. 172 УК РФ.

Отдельным пунктом следует отметить, что к великому сожалению законом не запрещено закладывать под такие сомнительные обязательства единственное жилье. В шаблонном договоре займа (вне зависимости от фактических намерений заемщика его использования) указано целевое назначение займа – на ремонт и неотделимое улучшение предмета ипотеки. Эта формулировка разработана для всех клиентов, обратившихся за займом. Таким способом «МКБ» обходит имущественный иммунитет, предусмотренный ст. 446 ГПК РФ, не позволяющий обращать взыскание на единственное жилье. Так, пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение.

Загнать клиента в долги – это только часть гениального плана. Так как целью всей этой деятельности является квартира, дефолт клиента — лишь инструмент для завладения недвижимостью. Человек, заложивший свое единственное жилье, легко поддается манипуляциям. Он подпишет любые документы, лишь бы отсрочить миг расставания с жильем. Долг вырос в геометрической прогрессии, а денег не хватает даже на погашение текущих платежей, которые также значительно увеличились. А при задержке текущих платежей включаются пени, которые рассчитываются со всей суммы займа. Поэтому и вырастают долги в огромные суммы за считанные дни. Вот и подписывает клиент второй договор займа, а также все другие документы, среди которых и соглашение об отступном на квартиру, и различные дополнительные соглашения и даже договор купли-продажи на это самое единственное жилье по так называемой программе «Лизинг». Подписывают под страхом оказаться на улице, так как продолжают верить, что это делается, чтобы помочь им сохранить жилье.

Грамотный сотрудник МКБ объясняет, что выхода у клиента два: или в суд, где он стопроцентно теряет свое жилье, или подписать то, что дают, а дальше можно договориться. Соглашение об отступном можно расторгнуть, если пойдут платежи, к договору купли-продажи будет составлен договор «обратного выкупа». А так как обмануть можно только тем, во что жертва обмана хочет верить, переходит жилье клиентов в собственность других лиц вместе «с мясом», как называет латвийское руководство «МКБ» наших русских жильцов еще не освободивших квартиру. А другие собственники – те же члены команды «МКБ» – занимаются принудительным выселением «мяса». Вскрывают двери, подселяют неприятных соседей, создают все условия невозможности проживания в квартире. С некоторыми клиентами заключают договор аренды, и они продолжают платить, чтобы дальше жить в квартире, которая уже им не принадлежит.

Вот такой многопрофильный бизнес под видом микрофинансовой деятельности.

Интересно то, что организация, которая получала по выданным займам не только платежи, но в придачу и квартиры клиентов, по документам является малоприбыльной организацией, а в 2014 — начале 2015 годов вообще была убыточной. Это объяснимо тем, что деятельность сформирована из кредитных средств. Нужно возвращать долги по кредитам. А квартиры, которыми покрывается долг клиента, продаются по заниженной цене своим же лицам, чтобы те их реализовали по рыночным ценам.

Так «МКБ», используя российские законы, лишает наших граждан их конституционных прав на неприкосновенность жилища и частной собственности. И, несмотря на то, что согласно Конституции РФ, человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанностью государства, оно же, наше государство, сделало все, чтобы такая схема работала исправно.

Законодатели создали закон, позволяющий зарубежным бизнесменам воплощать в жизнь свои мечты о богатстве за счет обнищания нашего населения. Суды, забывая нормы о защите прав потребителей и злоупотреблении правом, выносят решения в пользу «МКБ», задавая на процессе единственный вопрос заемщикам о том, читали ли они то, что подписывают. Но вот в чем проблема: читать и понимать, что читаешь – не у всех получается. Юристы и финансисты учатся годами, чтобы узнать, как действуют нормы, регулирующие договорные отношения, а суды все переложили на плечи обывателей, которые, обращаясь за займом должны не только понимать, что написано в договоре, но и знать, как это будет применяться на практике. Вопросов же к организации, оказывающей финансовые услуги, обязанной предоставлять их качественно, не злоупотребляя своим доминирующим положением, не используя финансовую безграмотность своих клиентов, у судов не возникает. Правоохранительные органы никак не могут разглядеть состав преступления в действиях сотрудников «МКБ»: ни поддельные документы, ни системность обманных действий, ни постоянно увеличивающееся количество заявлений потерпевших не помогают им принять решение о возбуждении уголовного дела. Центральный банк отписывается, что МФО имеют право выдавать иные займы, а это уже не их зона регулирования. И остается обманутый клиент один на один со своей проблемой, теряя надежду на справедливость в нашем государстве.

И обидно даже не за то, что группа финансистов из стран, где русских людей, мягко говоря, не любят, разработала и воплотила в нашей стране схему обомжевания нашего же населения, а за то, что почва для такой схемы оказалась очень благодатная: все ветви государственной власти: законодательная, судебная и исполнительная, поспособствовали ее реализации.

Переходя от вопроса «кто виноват?» к вопросу «что делать?», видится следующий комплекс мер, которые могут предотвратить тяжкие последствия, к которым приводит несовершенство действующей системы.

Закон о «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» требует срочной доработки с учетом анализа последствий, к которым приводит правовая неопределенность его норм. Необходимо четкое определение понятия «иные займы», в каком количестве и на каких условиях они могут выдаваться микрофинансовыми организациями. Нельзя разрешать МФО выдавать иные займы системно, бесконтрольно. Если МФО разрешено заниматься такой деятельностью профессионально, необходимо обязать их проводить проверку финансовой платежеспособности заемщиков, запретить выдавать заведомо невозвратные займы. Нужно срочно запретить закладывать единственное жилье под займы, выдаваемые МФО. Данная мера, хотя и ограничивающая свободу договорных отношений, необходима, так как в МФО за займами идут в основном лица, которым банки в выдаче кредита отказывают по причине их неплатежеспособности или испорченной кредитной истории.

Центральный банк, как орган, регулирующий деятельность микрофинансовых организаций, обязан проводить тщательную проверку сомнительной деятельности МФО, особенно когда сигналы от клиентов поступают регулярно, а результатом такой деятельности являются такие последствия как массовая утрата клиентами заложенного жилья. В случае выявления деятельности, последствия которой связаны с утратой значительной части клиентов единственного жилья и с причинением других тяжких последствий, исключать сведения о таких микрофинансовых организациях из государственного реестра МФО и запрещать им вести финансовую деятельность.

Суды не вправе формально рассматривать споры, касающиеся отчуждения права собственности на единственное жилье. Свобода договора ограничивается, когда речь идет о взаимоотношениях потребителей услуг и организаций эти услуги представляющей. Верховный Суд Российской Федерации в своем Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» уделил особое внимание понятию недобросовестного поведения сторон договорных отношений и применению мер защиты добросовестной стороны, позволив судам применять эти меры не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по собственной инициативе. При сложившейся критической ситуации, судебная практика не может стоять на защите прав микрофинансовых организаций, отбирающих единственное жилье у своих клиентов по заведомо невозвратным займам.

                пикет пострадавших граждан от МФО МКБ напротив здания Мещанского суда

Количество преступлений, связанных с отчуждением права собственности на недвижимое имущество, в последние годы достигло критической массы. Мошенники совершенствуют обманные схемы, используя мощные финансовые и административные ресурсы, отличные знания законодательства и судебной практики. Похищать квартиры в нашей стране стало прибыльно и безопасно, так как деятельность эта никем не пресекается. Уголовные дела по квартирным мошенничествам возбуждаются и доводятся до суда крайне редко. Основная масса заявлений потерпевших рассматривается формально, часто на уровне участковых инспекторов. Бездействие правоохранительных органов в подобных ситуациях, не принятие своевременных законных мер по сообщениям о совершении преступлений приведет к дальнейшему росту преступности в сфере недвижимого имущества и созданию напряжения в обществе. Необходимо разрабатывать комплексные меры по пресечению преступной деятельности в сфере недвижимости. Учитывая огромное количество совершаемых преступлений в сфере недвижимости, а также сложность их раскрытия и расследования, необходимость наличия у сотрудников специальных познаний в этой области деятельности, а также то, что эти преступления совершаются организованными преступными группами, необходимо создать отдельный Комитет по борьбе с преступной деятельностью в сфере недвижимости. Необходимость создания такого органа диктуется крайне тяжелой ситуацией сложившейся в стране.

Сложность раскрытия и расследования дел по хищению права собственности на недвижимость заключается и в том, что местом совершения преступления является место регистрации сделок или место нахождения имущества, а возбуждаться и расследоваться дела должны по месту совершения преступления. Организованные группы похищают право собственности на недвижимость в разных округах. По одиночным случаям хищения права собственности на недвижимость правоохранительным органам возбудить и расследовать уголовное дело крайне сложно из-за недостаточности доказательств, так как преступники обычно собирают у потерпевших под воздействием обмана все необходимые документы для придания видимости законности сделки. При объединении случаев совершения обманных действий одними и теми же лицами в отношении нескольких потерпевших можно добиться более лучших результатов в раскрытии и расследовании преступлений. Оперативные работники одного округа, не будут заниматься материалом проверки, находящимся в другом округе. Именно это и создает определенную сложность раскрытия преступлений. Создание единого оперативно-розыскного органа в сфере недвижимости поможет исправить эту ситуацию и улучшить показатели раскрываемости данных преступлений.

В заключение остается добавить, что если государственная система не защищает права своих граждан и позволяет предприимчивым зарубежным финансистам с помощью хитроумных финансовых схем отбирать у нас квартиры, называя нас «мясом», выкидывать нас на улицу, зачем нам нужна такая система? Мы, великие борцы против мирового зла, не заметили, как интервенты уже проникли на территорию нашей страны и разрушают её изнутри, используя наши законы, договариваясь с нашими правоохранительными и судебными органами, оставляя на улице сотнями наших граждан. Человеку, оставшемуся без жилья, терять особенно нечего. А количество лиц, оказавшихся на улице и разуверившихся в справедливости, неминуемо растет. И, как сказал Андрей Геннадьевич Зюганов: «о том, что начнется революция, накануне газеты не писали». Стоит ли доходить до крайней точки кипения народного гнева, или разумнее будет поумерить аппетиты финансистов и тех, с кем они делятся, и заставить систему работать не на их карманы, а на защиту прав простых граждан, которые составляют основную часть населения нашей России?

Адвокат, правозащитник «Общественного комитета по защите от квартирного рейдерства» Калиничева Елена